半年报快读|金融街：新获项目数下滑 新开工面积近6倍于竣工面积

8月9日晚，金融街公布2019年半年度报告。报告表明，公司构建合约销售额178.4亿元，同比快速增长94%；其中，住宅地产销售额144.3亿元，同比快速增长72%，商务地产销售额34.1亿元，同比快速增长320%。北京、广州、上海、重庆为金融街上半年销售重点城市，销售额金额比例分别为34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。

尽管做到金融街回应逃跑区域中心城市销售转好的市场窗口期，减缓销售去化，但在北京、广州、重庆的销售面积与可售面积比例皆并未多达40%，分别为29.4%、36.1%以及33.3%。谦和两项目出租率高于50% 惠州酒店入住率仅有29%报告期内，金融街构建营收95.2亿元，同比快速增长43.4%。

作为金融街营收主力业务的地产研发和物业出租，分别构建82.6亿元和9.2亿元的收益，同比快速增长51.7%和8.7%，毛利率分别额减3.9个百分点、0.9个百分点至43.3%、94.6% ——总体来看，金融街在北京76.5%的高毛利率拉高了毛利率的平均水平，前期储备项目的收益更为显著，而天津、惠州的毛利率比较较低，为34.3%和27.4%。从金融街的谦和项目显然，19个坐落于北京，3个坐落于天津，1个坐落于上海，1个坐落于惠州。

不过，作为金融街杨家项目的金融街公寓在期内出租率减少至50%以下，为46%；2016年完工的金融街·万科丰科中心出租率略升，但也仅有为42%。同时，金融街经营物业建筑面积名列第二的惠州喜来登酒店入住率仅有为29%，期内其物业经营收入3.1亿元，毛利率仅有为22.3%。期内，金融街三费随规模减少水涨船高，销售费用同比快速增长50.6%，财务费用中利息支出同比快速增长46.0%。

金融街构建归母净利润10.5亿元，非经常性损益中，缴纳资金占用费大约1.4亿元。偿还债务开支大幅提高 贞国企融资优势期末，金融街其他应收款较期初快速增长37.7亿元，一年内届满负债较期初快速增长28.6亿元至126.6亿元，长期负债较期初快速增长25.5亿元至431.0亿元，资产负债率负债率76.1%，较期初75.0%扰减。

期内，金融街经营性现金流由于销售商品收益现金大幅度减少较上期回正，投资流入现金大幅度增加致投资性现金流有所回落；同时，本期债务现金较上期大幅度快速增长246.9%至123.6亿元，致筹资性现金流为负。由此，金融街现金流清净减少42.8亿元，期末现金161.0亿元，债务压力并不大。

融资方面，金融街于期内发售四期投资基金公司债券，筹得资金60亿元。其中，2+2 年期平均值票面利率4.19%，3+2年期平均值票面利率4.37%；已完成两期投资基金公司债回售出售工作，延续规模7.3亿元，平均值票面利率4.00%。

同时，发售4期总计规模11.3亿元的供应链ABS，平均值票面利率3.82%，作为国企的金融街在融资成本上的优势更为显著。土储增幅较小 新开工面积近6倍于完工面积截至公告日，金融街在重庆、佛山、苏州、无锡追加项目储备5个，追加计容建筑面积56.0万平方米，构建权益投资额59.1亿元，与去年同期新的提供12个项目，投资87.1亿元比起，收窄幅度较小。毕竟，金融街于是以减缓项目建工与去化速度，2018年中期，金融街的新开工面积为64万平方米，年底这一数字为大上涨至338万平方米，而年底的完工面积为107.1万平方米。

本期，金融街新开工面积为91.1万平方米，完工面积15.4万平方米，新开工面积为完工面积的5.9倍，而期初这一数字为3.2倍，战线之后变长。截至期末，金融街已转入五大城市群中心城市城市和周边一小时交通圈卫星城/区域15个，储备的项目规划建筑面积为2092.7万平方米，可承销权益建筑面积大约为1246万平方米，与期初比起，公司储备规划建筑面积快速增长36.0万平方米，可承销权益建筑面积增加大约15万平方米，土储波动较小。

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